買家指南

人們通常透過兩種方式購買物業來居住：現金購買或抵押貸款。當你開始尋找物業時，首先是計算你的負擔能力。在開始尋找特定位置或類型的物業之前，你應該知道自己能負擔得起什麼。

如果你用現金購買，很簡單，就是銀行帳戶裡有多少現金。你的流程從下面的步驟 4 開始。但是，如果你透過抵押貸款購買，則需要執行更多步驟。

 

1. 計算你有多少首期：

 

這是你無需向銀行借款的金額。首期的多少會影響貸款成數。通常，你的首期越多，你的貸款利率就越低。

例如，如果一棟房子價值 100,000 英鎊，你有 15,000 英鎊存款（你的儲蓄），並向銀行借款 85,000 英鎊，則你的貸款價值比率為 85%。

 

2. 計算你的總收入：（如果你是夫妻聯名購買，則為共同收入）。

 

根據經驗，在沒有任何不良信用記錄等的情況下，你應該能夠從銀行借到你年總收入的 4 到 5 倍。不過，你實際上可以藉的金額取決於個人情況。你所需要的只是一位有能力的房貸經紀人。我們可以向你介紹幾位與我們合作多年的信譽良好的抵押貸款經紀人。

 

在此階段，你應該透過抵押貸款經紀人從貸方獲得一份名為「Agreement in Principle」的文件。這是一張能夠証明你可以從該貸方借到的最高金額。這樣你就能夠向房地產經紀人和賣家提供信心保證，你很有機會能夠獲得抵押貸款來完成購買，而不是在浪費時間。

 

3. 結合你的首期和預期借款額：

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結合你的首期和預期借款額，你就可以大致了解你的總購買力。不過，在這個總購買力內，應該包含律師費、搬家費、修理和裝修費、家具費和印花稅等。

 

4. 物業搜尋：

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你現在可以開始尋找你能夠負擔的物業。在尋找下一個家時，你應該考慮一些基本條件，例如物業年齡、社區狀況、犯罪率、當地交通、停車位、學校、家庭醫生和醫院以及洪水風險等。

 

5. 安排看房：

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你應該至少看房兩次，這樣你就可以了解房子在白天和晚上的樣子，例如陽光照在房子上的情況或景色如何。你還應該注意早晚上下班尖峰時段當地的交通和運輸情況等。

 

6. 出價：

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你應該在出價前查看最近出售的實際物業價格並做出明智的決定。此類資訊可以透過 Rightmove 或 Zoopla 輕鬆取得。附近出售的物業應與你購買的物業類型和條件相似。可是，每個物業都不同，因此你應該對要提供的價格進行合理調整。

 

一旦賣家接受你的出價，地產經紀將要求你提供你代表律師的聯絡方式，以便房地產經紀人向買方和賣方發出「銷售備忘錄」 Memorandum of Sale。該文件顯示已接受的報價以及買方和賣方律師的詳細資訊。因此，當你開始看房時，最好就開始尋找你的代表律師。

如果你在尋找律師方面需要協助，我們可以向你介紹幾位與我們合作多年的律師。

 

7. 抵押貸申請、估價及調查：

 

同時，您應該通知您的貸款經紀您的出價已被接受以及已接受的價格。然後，貸款經紀將代表您向之前發出Agreement in Principle的銀行提出正式的貸款申請。如果成功，您將收到貸方發出的一份名為「Mortgage Offer」的文件，確認他們將向您提供貸款以及貸款金額。

 

通常，在銀行發出Mortgage Offer之前，他們會要求您支付物業估價費用。銀行將指派一名物業估價師到該物業，評估該房屋在銀行眼中是否值得上您的出價。如果估價師認為您的報價相當接近市場價格，則該物業的估價很可能與您的出價相同。然而，如果估價師認為該物業不值您出價的金額，就會低估房子的價值。因此，銀行願意放款的金額將會下調。如果發生這種情況，您可以與賣家重新協商價格，或者透過自己加首期來彌補差額，甚至退出購買並尋找其他地方。

 

除了估價之外，銀行的估價師也有可能為您進行房屋狀況調查Building Survey，當然需要額外付費。該調查稱為“RICS Homebuyer Report”，分為 3 個級別。 1 級是非常基本的報告。 2 級是一份非常全面的報告，但沒有結構檢查。 3 級是非常詳盡報告, 通常建議用於非常古老的物業，以了解潛在結構問題。如果銀行的估價師不能提供額外的調查，您可以隨時聘請自己的建築測量師為您進行調查。

如果您需要房屋測量的協助，我們可以向您介紹您所在地區的一些建築測量師。

 

八、後續法律工作：

 

同時，您也應該通知您的律師賣家已接受您的出價。他們就會開始進行法律工作，其中包括對您的存款來源進行反洗黑錢調查，對房產進行產權契據檢查，並代表您向賣方律師詢問。律師也會建議您進行物業調查。通常涵蓋與您的房產相關的問題，例如洪水風險、煤礦風險、水管和廢水管位置、附近的規劃應用程式等。您應該在完成購買之前完成搜尋。

 

9. 最後步驟：

 

當買賣雙方都大致完成法律程序，您就需要將押金轉給您的律師。當買賣即將成交時，你的律師也會從貸款人那裡拿到錢。

 

一旦您的律師完成了法律工作並收到了銀行確認最終貸款金額，他們就會提出「交換買賣合約和完成交易」 Exchange & Completion。一旦您授權您的律師交換合同，您就必須購買該房產。然後您必須向賣方律師繳納 10% 的訂金。完成時，您的律師將把您剩餘的錢和銀行借來的錢合併起來，然後將餘額發送給賣方的律師。

 

10. 交易鏈 - Chain:

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如果購買上有交易鏈，那麼交易鏈上的所有買賣都會同時成交。交易鏈意味著您的賣家也在購買他的後續物業，依此類推。又或者您在購買下一個物業之前需要出售原來的物業，購買您物業的買家可能也必須出售他們的舊物業，等等。如果交易鏈的一端在出售後不需要購買後續交易，而另一端在購買之前不需出售交易，則是一條完成的交易鏈。

 

11. 保險：

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當物業即將成交時，你的律師會要求你為你的新物業購買房屋保險。這是因為，一旦房子交換完成，房產的所有權就轉移給你了。從那時起，賣方名下房屋保險將不再為該房屋提供保險。因此，您應該立即購買房屋保險來保障自己。

 

12. 取得鑰匙：

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恭喜你，你已經走到最後了。如果幸運的話，整個過程至少需要3個月。如果涉及交易鏈，則需要更多時間。一旦交換並完成，您的律師將立即通知您。賣方律師亦會同時通知地產代理。一旦接到電話，您可以去地產經紀處領取鑰匙，也可能是前往物業，由賣方（現在是前房主）將在前門迎接您並進行交接。